Теория бизнеса
Выгодные вложения склад
 

Бизнес на складах: выгодные вложения

Рынок складских помещений – один из наиболее перспективных сегментов в сфере коммерческой недвижимости. Инвестиции в этот бизнес по карману и средним компаниям, а доходность от таких вложений – около 20% годовых.

Дефицит площадей

По оценкам компании Colliers International, общее количество качественных складских помещений в Москве и области сегодня составляет около 1 млн. кв. м, из которых около 450 тыс. кв. м отвечают международным стандартам. 230 тыс. кв. м складских помещений мирового класса построено в 2004 г., однако сдано в аренду не более 50 тыс. кв. м – остальное построено компаниями для собственных нужд.

Несмотря на столь значительный прирост площадей, рынок еще далеко не насыщен: спрос на складские помещения по-прежнему превышает предложение. Это привлекает как крупных девелоперов, так и компании, располагающие небольшими ресурсами. Стоит ли пытаться выйти на этот рынок, имея сумму в 10-15 млн. долларов, вполне доступную среднему бизнесу?

Что строить выгоднее

В прошлом году предпринимались активные попытки запуска новых больших проектов. Однако ряд девелоперов, заявивших о выводе на рынок нескольких масштабных складских комплексов, столкнулись с трудностями, и сроки окончания строительства были перенесены. Например, проект «Логопарк», реализуемый российской компанией «Белая Дача» совместно с французской компанией Bouygues, забуксовал по административным причинам. В 2004 году также был заявлен выход на рынок нескольких международных логистических девелоперов, который так и не состоялся. По мнению аналитиков Colliers, сдерживающий фактор – сложности с решением земельных вопросов.

В то же время, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, именно трудности в реализации крупных проектов в Москве и Подмосковье могут стать толчком для строительства небольших помещений.

– Один из примеров – комплекс «Кулон-Южный», – отмечает Михаил Гец. – Его общая площадь чуть более 11 тыс. кв. м. Из них под складские нужды оборудовано 8520 кв. м. А все остальное – офисы.

По мнению экспертов, такой симбиоз весьма удачен для небольших складских комплексов.

– Сочетание офисных и складских помещений помогает диверсифицировать риски. Офисы можно сдавать в аренду дороже. Однако офисный рынок менее стабилен: на нем труднее подыскать арендатора, да и управление такими помещениями требует больших затрат, – полагает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty.

Еще один пример подобного подхода – проект логистической компания «Интерстатус». Она объявила о строительстве к 2006 году в двух км от МКАД по Носовихинскому шоссе офисно-складского комплекса «Истпарк» общей площадью 13 тыс. кв. м. Складские помещения будут занимать в нем 9 тыс. кв. м, офисные – 3 тыс. кв. м. Компания-девелопер собирается вложить в строительство около $10 млн.

Проекты под заказ

Строить небольшие склады выгодно еще и потому, что такие проекты можно реализовать довольно быстро.

– Это позволяет сдавать складские помещения в аренду еще на стадии строительства, – считает аналитик отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank LLC Павел Агатин.

К тому же, по словам Михаила Геца, из-за отсутствия на рынке высококлассных складов сейчас широко распространена схема строительства под заказ. Таким клиентам, как правило, требуется небольшая площадь (до 20 тыс. кв. м), и реализация такого проекта занимает всего 6-8 месяцев.

Аренда всего складского здания целиком очень удобна для многих компаний, например логистических операторов:

– В этом случае им легче организовать внутреннюю логистику на участке в соответствии со своими требованиями, – полагает Павел Агатин.

Если при строительстве «для себя» класс помещения определяется запросами конкретной компании, то для сдачи в аренду, по мнению консультанта отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Алексея Гришко, будут пользоваться популярностью небольшие склады класса «B»:

– Существует много заявок на склады класса «B» площадью от 1 тыс. до 3-5 тыс. кв. м, – поясняет Алексей Гришко. – Они требуются компаниям, которые раньше снимали помещения овощебаз, подвалы и прочие неприспособленные объекты. Сейчас они накопили денег, у них хорошие обороты, и компании хотят переехать в более комфортные условия, но не переплачивать.

Небольшие склады класса «B», предлагающиеся в аренду по ставке $120 за кв. м без НДС в год, можно сдать 3-5 арендаторам, и они будут востребованы.

– По классу «А», где ставки выше, это может быть уже не так просто, – считает Гришко.

В то же время, по мнению директора департамента складской недвижимости Colliers International Рубена Алчуджяна, наиболее востребованы комплексы класса «В» будут лишь в течение ближайших пяти-десяти лет, пока рынок еще не насыщен. Дальше они, конечно, тоже будут иметь право на жизнь, но в более ограниченных масштабах, оставаясь в большинстве случаев складами «для себя». Крупным развивающимся компаниям гораздо интереснее арендовать помещения в крупных складских комплексах.

– В больших комплексах арендаторам комфортнее, они могут двигаться, расти. Такие комплексы, как правило, лучше продуманы, потому что обычно их строят более профессиональные девелоперы, – считает Алчуджян. – Мелкие же комплексы быстрее морально устаревают, и если сдать такой комплекс логистической компании, то через 3-5 лет, с появлением более комфортных помещений, она, скорее всего, оттуда съедет, и склад придется сдавать мелкими частями, менее надежным компаниям и на более короткие сроки.

А это, уверены эксперты рынка, потеря потенциального дохода.

Мнения профессионалов расходятся и в том, насколько выгодно такой склад можно будет впоследствии продать. Плюсом небольших складов, по мнению Павла Агатина, является возможность их продажи арендатору.

– Гораздо проще продать небольшой склад его нынешнему арендатору, чем при строительстве крупного склада искать инвестиционный фонд, заинтересованный в его покупке, – считает Агатин.

Рубен Алчуджян менее оптимистичен. Он полагает, что как раз с продажей могут быть проблемы из-за того, что компания-арендатор вряд ли будет приобретать склад в собственность – это ограничит ее рост и мобильность на рынке, а хороших покупателей со стороны небольшой проект вряд ли заинтересует.

Где строить

Складское строительство постепенно покидает Москву. Основной спрос на складские помещения сосредоточен за МКАД, что связано с более привлекательными арендными ставками, лучшей транспортной доступностью и возможностью арендовать значительную площадь современных складских помещений. Но главный плюс – невысокая себестоимость строительства.

Однако если для больших логистических и складских комплексов вполне подходит зона, ограниченная 1-й бетонной кольцевой дорогой А-107 (это примерно 40 км от МКАД), то у мелких проектов своя специфика.

– Район, ограниченный «бетонкой», подходит только большим логистическим компаниям, рассчитывающим в будущем расширяться, – считает Рубен Алчуджян. – Маленькие проекты должны быть рядом с Москвой.

Объясняется это тем, что площади здесь арендуют чаще всего конечные пользователи, которые сами оперируют своим товаром, хранят, оборачивают его. Традиционно наиболее привлекательными направлениями считаются северо-западное, западное, южное и юго-восточное. Однако, по мнению Алчуджяна, чем ближе к Москве, тем меньшее значение имеет направление. Главное, чтобы складской комплекс располагался недалеко от трассы, и к нему были хорошие подъездные пути.

Сколько стоит склад построить

Стоимость проекта складывается из стоимости участка, подведения коммуникаций и цены самого строительства. Стоимость конкретного земельного участка зависит от его расположения, доступа, наличия железнодорожной ветки, а также от стадии, в которой находится оформление участка, если этот процесс еще не завершен. По данным Сolliers International, цены участков для складского девелопмента на расстоянии до 10 км от МКАД в конце 2004 г. выросли на 10-30% и находятся в диапазоне от $250 тыс. до $350 тыс. за га (не включая НДС). Эта цена не включает подведение внешних сетей, что может увеличить цену на землю на 40-60%. На расстоянии 10-30 км от МКАД земля для складского девелопмента стоит около $150-300 тыс. за га.

Стоимость строительства склада класса «А» с высотой потолков 10 м и с шагом колонн 12 м составляет примерно $500-800 за кв. м.

Таким образом, $10-15 млн. – сумма вполне достаточная для строительства складского комплекса площадью около 20-30 тыс. кв. м (без учета стоимости земельного участка).

Средний срок окупаемости такого склада при сохраняющемся высоком уровне арендных ставок – от 4 до 8 лет. В 2004 году ставки сохранились на прежнем уровне и составили $140-160 за кв. м в год (не включая НДС) для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на менее качественные помещения составляли $90-120 за кв. м в год. Они включают расходы на управление зданием, охрану, техническое обслуживание, но не включают коммунальные платежи. Доходность вложений в складскую недвижимость сегодня составляет около 17% годовых.

Источник: Свой бизнес

просмотров: 693
Search All Ebay* AU* AT* BE* CA* FR* DE* IN* IE* IT* MY* NL* PL* SG* ES* CH* UK*
5 мм 1000pcs Hama/Perler Beads для детей подарок отличный детский большое удовольствие

88,98 руб.
End Date: 13.09 19:01
Buy It Now for only: US 88,98 руб.
Buy it now |
Littlest Pet Shop дога собака Littlest Pet Shop #817 коричневый крем голубая звезда глаза редкая щенка

198,87 руб.
End Date: 09.09 12:38
Buy It Now for only: US 198,87 руб.
Buy it now |
2018 нам сделать Америку отлично снова Дональд Трамп вышитые шапка успех кепка РФ

188,23 руб.
End Date: 09.09 06:30
Buy It Now for only: US 188,23 руб.
Buy it now |
Оптом 5mm 250/500/1000PCS рр хама/perler beads для больших детей большое удовольствие выбрать

169,47 руб.
End Date: 04.09 18:32
Buy It Now for only: US 169,47 руб.
Buy it now |
отличное качество совместимый Brother p-touch ламинированные tze TZ Label ленты 12 мм

278,64 руб.
End Date: 17.09 15:11
Buy It Now for only: US 278,64 руб.
Buy it now |
Сделать Америку отлично снова шапка Трамп кепки MAGA бейсболка поддержка Трамп и MAGA

198,87 руб.
End Date: 25.08 04:05
Buy It Now for only: US 198,87 руб.
Buy it now |
Отличный Instagram s
Donald Trump 2020 держать делают Америка отлично снова кепка вышитые шапка, черная, США ВЧ

185,57 руб.
End Date: 09.09 07:16
Buy It Now for only: US 185,57 руб.
Buy it now |
Search Results from AllSoft: новости

Сан-Франциско ждет! Вы — Маркус, блестящий хакер, объединяетесь с DedSec, чтобы противостоять ctOS 2.0, системе глобального контроля. Сокрушите ее, это будет взлом века!
Первым покупателям — скидка 250 рублей! Успей купить первым! 


подробнее»
181528

PrintStore Pro — программа для учета расходных материалов и оборудования. Просчитывает запас каждого картриджа в каждом принтере и помогает сформировать заказ на следующий период. Поддерживает учет перезаправок. Учитывает при всех операциях совместимость принтеров и картриджей. Хранит историю всех действий с картриджами и принтерами, позволяет создавать множество отчетов.


подробнее»
123795

Fax Voip T38 Fax & Voice — факс и автоответчик для вашей SIP/H.323/ISDN сети. Виртуальные голосовые факс модемы. Поддержка T.38, Fax поверх G.711 и CAPI факс. Одновременные SIP регистрации, маршрутизация вызовов, цветные факсы. Совместимость со стандартными факс программами. Fax Voip принтер, Консоль Fax Voip для управления факсами. Сохранение входящих факсов в TIFF/PDF/SFF файлы. Маршрутизация входящих факсов: E-mail, Сохранить в папке, Печать. Факс по запросу. Отправка факса через e-mail (Почта-на-факс) и получение факсов на e-mail (Факс-на-почту).


подробнее»
139103

Fax Voip T38 Fax & Voice — факс и автоответчик для вашей SIP/H.323/ISDN сети. Виртуальные голосовые факс модемы. Поддержка T.38, Fax поверх G.711 и CAPI факс. Одновременные SIP регистрации, маршрутизация вызовов, цветные факсы. Совместимость со стандартными факс программами. Fax Voip принтер, Консоль Fax Voip для управления факсами. Сохранение входящих факсов в TIFF/PDF/SFF файлы. Маршрутизация входящих факсов: E-mail, Сохранить в папке, Печать. Факс по запросу. Отправка факса через e-mail (Почта-на-факс) и получение факсов на e-mail (Факс-на-почту).


подробнее»
141754

Retouch Pilot — программа для удаления изъянов с фотографий, таких как царапины, мелкие пятна и другие мелкие дефекты, существующие на фото или полученные при сканировании. Вы можете удалять целые объекты, попавшие случайно в кадр, а также инструментом пластика изменять форму и пропорции. Программа позволяет ретушировать изъяны кожи - пятнышки, морщинки и др..


подробнее»
26516

R-Studio — эффективное программное обеспечение, позволяющее восстанавливать данные с жестких дисков, CD, DVD, дискет, USB дисков, ZIP дисков и устройств флеш-памяти.


подробнее»
88115

Сборка электронных каталогов автозапчастей включает в себя грузовые автомобили Европы и Китая. В сборку включена программа Tecdoc, позволяющая подобрать не оригинальные запчасти.


подробнее»
183206

Sound Pilot озвучивает клавиатуру. Каждое прикосновение к клавиатуре рождает звук, который разнообразит процесс набора текста, развлекает и снижает утомляемость.


подробнее»
78205
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search Results from «Озон» бизнес книги
2008 Copyright © JobYou.ru Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
Rambler's Top100 Яндекс цитирования Яндекс.Метрика